آرک‌وایز › راهنماها › ساختوساز بدون پروانه در روستا: مرجع، کمیسیون و پایان‌کار
ساختوساز بدون پروانه در روستا: مرجع، کمیسیون و پایان‌کار
آخرین بررسی: ۳ آبان ۱۴۰۵ · تهیه‌شده بر پایهٔ متنهای منتشرشده با ذکر منبع
خلاصهٔ پاسخ. در محدودهٔ قانونی روستا، تشکیل پرونده و صدور پروانهٔ ساختمان از وظایف دهیار است و پس از هماهنگی با بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و در چهارچوب ضوابط طرح هادی مصوب روستا انجام میشود[۱] (بند ۱۰ همان ماده ارجاع به بخشداری را هم ذکر میکند؛ بخش «پروانه» را ببینید). صدر ماده ۱۰۰ قانون شهرداری دربارهٔ اراضی و املاک «واقع در محدودهٔ شهر یا حریم آن» است؛[۲] برای ساختوسازهای غیرمجاز در خارج از حریم مصوب شهرها، کمیسیونی از نمایندگان وزارت کشور، قوهٔ قضاییه و وزارت مسکن و شهرسازی در استانداریها تشکیل میشود[۳] که حسب مورد رأی به قلع بنا یا جریمه میدهد.[۴] متن این تبصره روستا را نام نمیبرد؛ کاربردش در روستا را فقط در رأی ۱۴۰۳/۶/۶ دیوان عدالت اداری (دربارهٔ روستای دارای کد آبادی و فاقد طرح هادی) دیدیم. طبق همان قانون، مراجع ذیربط موظفند برای ساختمانهایی که طبق مقررات آن قانون و نظر کمیسیون برای آنها جریمه تعیین و پرداخت شده، در صورت درخواست صاحبان آنها «برابر گواهی پایان کار» صادر نمایند (عبارت متن؛ منظور صدور گواهی پایان کار است)[۵]؛ این متن هم روستا را نام نمیبرد. در متنهای بررسیشده، آیین‌نامه‌ای ویژهٔ روستا با مراحل و مهلت‌های رسیدگی به تخلف و تعریف روشن «پایان‌کار روستایی» نیافتیم. آرک‌وایز مبلغ یا درصد جریمه را نمی‌نویسد.
پروانهٔ ساختمان در روستا از کجاست؟
دهیار: طبق بند ۱۱ ماده ۱۰۵ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور (که پیش‌تر ماده ۷۸ بود)، «تشکیل پرونده و صدور پروانهٔ ساختمان» برای ایجاد بناها و تأسیسات واقع در محدودهٔ قانونی روستا از وظایف دهیار است؛ این کار پس از هماهنگی با بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و اخذ نظرات فنی آن بنیاد، در چهارچوب ضوابط و مقررات طرحهای هادی مصوب روستا انجام میشود.[۱] بند ۱۰ همین ماده نیز «تشکیل پرونده برای ایجاد بناها، تأسیسات و تفکیک اراضی در محدودهٔ قانونی روستا و ارجاع به بخشداری جهت صدور مجوز» را از وظایف دهیار می‌شمارد؛[۶] دو بند به‌ظاهر هم‌پوشانی دارند، پس اینکه در پروندهٔ شما دهیاری یا بخشداری مجوز را صادر میکند را از دهیاری یا بنیاد مسکن بپرسید.
کنترل ساختوساز: طبق ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم، دهیاریها کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساختوساز در داخل محدودهٔ روستا را بر عهده دارند.[۷]
طرح هادی: در آییننامهٔ نحوه بررسی و تصویب طرحهای توسعه و عمران، «طرح هادی روستا» طرحی است که ضمن ساماندهی و اصلاح بافت موجود، میزان و مکان گسترش آتی و نحوهٔ استفاده از زمین برای عملکردهای مختلف (مانند مسکونی، تولیدی، تجاری و کشاورزی) را تعیین میکند.[۸]
محدودهٔ روستا: بنیاد مسکن انقلاب اسلامی استان محدودهٔ روستا را بر اساس طرحهای هادی تعیین میکند و به تصویب مرجع تصویب‌کنندهٔ طرح هادی میرسد؛[۹] برای روستاهای فاقد طرح هادی، بنیاد مسکن با هماهنگی شورای اسلامی روستا محدوده را پیشنهاد میکند.[۱۰]
روستای فاقد طرح هادی: ضوابط موقت را بنیاد مسکن تهیه میکند و ملاک صدور پروانه قرار می‌گیرد؛[۱۱] هیأت عمومی دیوان عدالت اداری (۱۴۰۳/۶/۶) هم تصریح کرده ساختوساز در اراضی روستایی دارای کد آبادی، شورای اسلامی روستا و دهیاری که طرح هادی مصوب ندارند، مستلزم پروانهٔ ساختمانی از دهیاری است.[۱۲]
زمین کشاورزی در روستا
اراضی داخل محدودهٔ قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب مشمول ضوابط طرح هادی‌اند و از کلیهٔ ضوابط قانون حفظ کاربری مستثنی هستند.[۱۳] در روستای دارای کد آبادی و فاقد طرح هادی، دیوان عدالت اداری مراجع صدور پروانه را مکلف کرده پیش از هرگونه اقدام نظر کمیسیون تبصرهٔ ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری را بگیرند.[۱۴] جزئیات: تغییر کاربری زمین کشاورزی.
ساخت بدون پروانه در روستا در کجا بررسی میشود؟
صدر ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، طبق متن، دربارهٔ مالکان اراضی و املاک «واقع در محدودهٔ شهر یا حریم آن» است.[۲] (ماده ۱۰۰ و کمیسیون ماده ۱۰۰)
طبق تبصرهٔ ۲ بند ۳ الحاقی به ماده ۹۹ قانون شهرداری، «به منظور جلوگیری از ساختوسازهای غیرمجاز در خارج از حریم مصوب شهرها و نحوهٔ رسیدگی به موارد تخلف» کمیسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، قوهٔ قضاییه و وزارت مسکن و شهرسازی در استانداریها تشکیل میشود.[۳] متن این تبصره روستا را نام نمیبرد؛ پس اینکه برای روستای شما (مثلاً روستای دارای طرح هادی یا روستای واقع در حریم شهر) همین کمیسیون صلاحیت دارد یا نه را این صفحه تأیید نمیکند و باید از استانداری یا بخشداری پرسید (توصیهٔ عمومی).
هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در رأی اعلام تعارض آرا (دادنامه ۱۴۰۳/۶/۶؛ طبق یادداشت منبع برای شعب دیوان و مراجع اداری لازم‌الاتباع)، دربارهٔ ساختوساز بدون پروانهٔ ساختمانی و بدون استعلام از وزارت جهاد کشاورزی و کمیسیون تبصرهٔ ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری در اراضی روستایی دارای کد آبادی و فاقد طرح هادی، آرای صادرشده توسط کمیسیونهای موضوع تبصرهٔ ۲ ذیل بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری مبنی بر قلع و تخریب بنا را «صحیح» دانسته است.[۱۵] نتیجهٔ پروندههای دیگر به موضوع و مدارک آنها بستگی دارد.
ما در متنهای بررسیشده آییننامهٔ ویژه‌ای برای رسیدگی به تخلف ساختمانی روستا با مراحل و مهلت‌های مشخص نیافتیم؛ روال محلی را از استانداری، بخشداری یا دهیاری بپرسید (توصیهٔ عمومی).
جریمهٔ ساخت بدون پروانه در روستا چقدر است؟
کمیسیون تبصرهٔ ۲ بند ۳ ماده ۹۹ (که طبق متن برای ساختوساز غیرمجاز «در خارج از حریم مصوب شهرها» تشکیل میشود) حسب مورد و با توجه به طرح جامع (و در صورت نبودن طرح جامع مصوب، با رعایت ماده ۴ «آییننامهٔ احداث بنا در خارج از محدودهٔ قانونی و حریم شهرها» مصوب ۱۳۵۵ که طبق یادداشت منبع ماده ۱۱ آییننامهٔ ۱۳۹۱ آن را لغو کرده است)، رأی به قلع بنا یا جریمه صادر میکند؛ مقدار جریمه را در این صفحه نقل نمی‌کنیم.[۴] هیأت عمومی دیوان عدالت اداری (۱۴۰۱/۸/۳) در همین جریمه تصریح کرده است که «منظور از وضع حکم فوق، محاسبهٔ جریمهٔ اعیانیِ تکمیلشده بر اساس قیمت روزِ رسیدگی است» و محاسبه و تعیین جریمه بر اساس قیمت روز اتمام ساختوساز، که ممکن است مدت زیادی از آن گذشته باشد، با فلسفهٔ وضع قانون مغایر و فاقد بازدارندگی لازم است.[۱۶] (استنباط ما) مبلغ دقیق به رأی کمیسیون و قیمت روز رسیدگی بستگی دارد؛ عدد ثابتی نمی‌دهیم.
پایان‌کار ساختمان روستایی
طبق قانون الحاق بند ۳ به ماده ۹۹ قانون شهرداریها، مراجع ذیربط موظفند برای ساختمانهایی که «طبق مقررات این قانون و نظر کمیسیون» برای آنها جریمه تعیین و پرداخت شده، در صورت درخواست صاحبان آنها «برابر گواهی پایان کار» صادر نمایند (عبارت متن؛ منظور صدور گواهی پایان کار است).[۵] این متن روستا را نام نمیبرد و برای ساختوساز غیرمجاز خارج از حریم مصوب شهرهاست.
ما در متنهای بررسیشده، تعریف روشنی از اینکه «پایان‌کار روستایی» را چه مرجعی و با چه مدارکی صادر میکند نیافتیم؛ فرم، هزینه و مدارک را از دهیاری و بنیاد مسکن شهرستان بپرسید (توصیهٔ عمومی). آرک‌وایز فرم یا هزینه‌ای از خودش نمی‌سازد.
مثال محدود: طبق تبصرهٔ ۱ ماده ۷ آییننامهٔ ساخت مسکن روستایی معیشت‌محور (۱۴۰۴)، که فقط دربارهٔ زمین‌های واگذارشدهٔ بنیاد مسکن در همان برنامه است، «در واگذاری قطعی، انتقال سند رسمی مالکیت زمین و یا اعلام بلامانع بودن صدور سند اعیانی در اراضی اجارهٔ ۹۹ ساله» منوط است به «انجام تعهدات مالی دریافت‌کنندهٔ زمین، ساخت واحد مسکن روستایی معیشت‌محور، اخذ پایان کار و بهره‌برداری، تسویه‌حساب قرارداد اجاره و استمرار فعالیت اقتصادی و تولیدی».[۱۷] این حکم فقط برای همان برنامه است.
طبق ماده ۵ آییننامهٔ اجرایی قانون مجازات استفاده‌کنندگان غیرمجاز از آب، برق، تلفن، فاضلاب و گاز (۱۳۹۷)، اگر مستحدثات متقاضی انشعاب فاقد مجوز یا پروانهٔ احداث یا گواهی عدمخلاف یا پایان کار باشد، دستگاههای ارائه‌دهندهٔ خدمات میتوانند، با رعایت مواد (۱) و (۴) قانون دربارهٔ پرداخت بهای خدمات مصرفی، جبران خسارت و سایر حقوق مربوط و نیز در صورت سپردن اقرار محضری مبنی بر اینکه انشعاب حقی برای مشترک ایجاد نمیکند و با دریافت هزینههای مربوط طبق تعرفههای قانونی، خدمات را به‌صورت «غیردایم» برقرار کنند.[۱۸]
طبق ماده ۶ همان آییننامه، خدمات موضوع آییننامه صرفاً به ساخت‌وسازهایی ارائه میشود که پیش از لازمالاجرا شدن قانون (مصوب ۱۳۹۶/۳/۱۰، طبق عنوان منبع) انجام شده است؛ تشخیص زمان احداث مستحدثات غیرمجاز در داخل روستاها و محدودهٔ شهرها با مرجع صدور پروانه و در خارج از آنها با دستگاههای اجرایی متولی اراضی است.[۱۹]
طبق تبصرهٔ ۲ ماده ۵، اگر رأی قطعی کمیسیونهای ماده ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری یا حکم قطعی دادگاه یا دستور قضایی مبنی بر قلعوقمع بنا صادر شده باشد، واگذاری انشعاب غیردایم برای آن بناها ممنوع است.[۲۰]
خارج از حریم شهر و محدودهٔ روستا
در اراضی موضوع آییننامهٔ استفاده از اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدودهٔ روستاها (۱۳۹۱)، دستگاههای اجرایی و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مکلفند پیش از احداث هر بنا پروانهٔ ساختمانی دریافت کنند و مرجع صدور پروانه و نظارت بر ساختوساز را معاون امور عمرانی استانداری تعیین میکند.[۲۱]
روستایی که در حریم یک شهر است
طبق تبصرهٔ ۱ ماده ۳ قانون تعاریف محدوده و حریم (۱۳۸۴)، روستاهایی که در حریم شهرها واقع میشوند مطابق طرح هادی روستایی دارای محدوده و حریم مستقل‌اند و شهرداری شهر مجاور حق دخالت در ساختوساز و سایر امور آن روستا را ندارد.[۲۲] اما طبق «بند الحاقی» ماده ۶ قانون تعاریف و ضوابط تقسیمات کشوری (الحاقی ۱۳۸۹)، همهٔ روستاهایی که در حریم شهرها قرار دارند، با تشخیص و درخواست فرماندار آن شهرستان، به شهر مربوط الحاق میشوند.[۲۳] رابطهٔ این دو حکم را بررسی نکرده‌ایم؛ وضعیت روستای خودتان را از بخشداری یا فرمانداری بپرسید (توصیهٔ عمومی).
این صفحه چه چیزهایی را نمی‌گوید؟
مبلغ یا درصد جریمه: عمداً نقل نشده است.
مراحل و مهلت‌های رسیدگی کمیسیون استانداری: در متنهای بررسیشده نیامده است.
فرم، هزینه و مرجع صدور «پایان‌کار روستایی»: تعریف روشنی نیافتیم؛ از دهیاری و بنیاد مسکن بپرسید.
اصلاحات احتمالیِ بعدیِ قانون‌ها و آیین‌نامه‌های بالا: این صفحه فقط متنهای ذکرشده با تاریخ آنها را بررسی کرده و اصلاحات بعدی را باید از منبع رسمی بررسی کرد.
پروندهٔ خودتان سؤالی دارد؟ با مشاور هوشمند گفتگو کنید؛ پاسخ‌های مقرراتی با منبع نشان داده میشوند. برای اعتراض، دادخواهی یا معامله حتماً با وکیل یا دفترخانه مشورت کنید.
منابع
قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران و دهیاران، ماده ۱۰۵ (وظایف دهیار؛ پیش‌تر ماده ۷۸)، بند ۱۱ (قانون مصوب ۱۳۷۵/۳/۱ با اصلاحات بعدی؛ متن تنقیح‌شده تا ۱۴۰۳/۱۲/۱۹ با ابلاغ رئیس‌جمهور ۱۴۰۴/۱/۷ (شمارهٔ ۱۰۶۳) و انتشار در روزنامهٔ رسمی ۲۳۳۳۲ (ویژه‌نامهٔ ۱۹۷۶، ۱۴۰۴/۲/۱۶). مواد در این متن بازشماره شده است: وظایف دهیار که پیش‌تر «ماده ۷۸» بود اکنون «ماده ۱۰۵» است (بسیاری از منابع و آرای قدیمی هنوز «ماده ۷۸» می‌نویسند). بند ۱۱ از ۱۳۸۶/۸/۲۷ در قانون بوده و اصلاحیهٔ ۱۴۰۴ در بندهای ۱۰ و ۱۱ این ماده تغییری نداده است) — متن منبع «تشکیل پرونده و صدور پروانه ساختمان برای ایجاد بناها و تأسیسات واقع در محدوده قانونی روستا پس از هماهنگی با بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و أخذ نظرات فنی نهاد مذکور در چهارچوب ضوابط و مقررات طرح های هادی مصوب روستا»
قانون اصلاح پاره‌ای از مواد و الحاق مواد جدید به قانون شهرداری مصوب سال ۱۳۳۴، ماده ۱۰۰ (صدر ماده) (مصوب ۱۳۴۵/۱۱/۲۷ (متن اولیهٔ ماده در rc.majlis.ir؛ تبصره‌های ماده ۱۰۰ بعداً اصلاح شده و باید با متن جامع فعلی تطبیق شود؛ ماده دربارهٔ اراضی داخل روستا حکم صریحی ندارد)) — متن منبع «مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری‌پروانه اخذ نمایند»
قانون الحاق یک بند و ۳ تبصره به عنوان بند ۳ به ماده ۹۹ قانون شهرداریها، ماده واحده — تبصرهٔ ۲ بند ۳ الحاقی به ماده ۹۹ قانون شهرداری (مصوب ۱۳۷۲/۱۲/۱ مجلس شورای اسلامی (قانون تفسیری ۱۳۷۳/۷/۱۰ فقط دربارهٔ حریم تهران و شهرهای اطراف آن است، نه تبصرهٔ ۲)) — متن منبع «به منظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز در خارج از حریم مصوب شهرها و نحوه رسیدگی به موارد تخلف کمیسیونی مرکب از‌نمایندگان وزارت کشور، قوه قضاییه و وزارت مسکن و شهرسازی در استانداریها تشکیل خواهد شد»
قانون الحاق یک بند و ۳ تبصره به عنوان بند ۳ به ماده ۹۹ قانون شهرداریها، ماده واحده — تبصرهٔ ۲ بند ۳ الحاقی به ماده ۹۹ قانون شهرداری (مصوب ۱۳۷۲/۱۲/۱ مجلس شورای اسلامی (قانون تفسیری ۱۳۷۳/۷/۱۰ فقط دربارهٔ حریم تهران و شهرهای اطراف آن است، نه تبصرهٔ ۲)؛ ارجاع به «ماده ۴ آییننامه ۱۳۵۵» ناظر بر آیین‌نامه‌ای است که ماده ۱۱ آییننامهٔ ۱۳۹۱ (استفاده از اراضی خارج از حریم شهرها و محدودهٔ روستاها) آن را لغو کرده است (اینکه ماده ۴ آییننامهٔ ۱۳۹۱ جانشین آن باشد، استنباط است)) — متن منبع «کمیسیون حسب مورد و با توجه به طرح جامع(چنانچه طرح جامع به تصویب نرسیده باشد با رعایت ماده 4 آییننامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب 1355) نسبت به‌صدور رأی قلع بنا یا جریمه»
قانون الحاق یک بند و ۳ تبصره به عنوان بند ۳ به ماده ۹۹ قانون شهرداریها، ماده واحده — تبصرهٔ ۲ بند ۳ الحاقی به ماده ۹۹ قانون شهرداری (مصوب ۱۳۷۲/۱۲/۱ مجلس شورای اسلامی (قانون تفسیری ۱۳۷۳/۷/۱۰ فقط دربارهٔ حریم تهران و شهرهای اطراف آن است، نه تبصرهٔ ۲)؛ توجه: در نسخهٔ rc.majlis.ir عبارت پیش از «گواهی پایان کار» به‌صورت «برابر» آمده است) — متن منبع «مراجع ذیربط موظفند برای ساختمانهایی که طبق مقررات این قانون و نظر کمیسیون برای آنها جریمه تعیین و پرداخت گردیده در صورت درخواست‌صاحبان آنها برابر گواهی پایان کار صادر نمایند»
قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران و دهیاران، ماده ۱۰۵ (پیش‌تر ماده ۷۸)، بند ۱۰ (قانون مصوب ۱۳۷۵/۳/۱ با اصلاحات بعدی؛ متن تنقیح‌شده تا ۱۴۰۳/۱۲/۱۹ با ابلاغ رئیس‌جمهور ۱۴۰۴/۱/۷ (شمارهٔ ۱۰۶۳) و انتشار در روزنامهٔ رسمی ۲۳۳۳۲ (ویژه‌نامهٔ ۱۹۷۶، ۱۴۰۴/۲/۱۶). مواد در این متن بازشماره شده است: وظایف دهیار که پیش‌تر «ماده ۷۸» بود اکنون «ماده ۱۰۵» است (بسیاری از منابع و آرای قدیمی هنوز «ماده ۷۸» می‌نویسند). بند ۱۱ از ۱۳۸۶/۸/۲۷ در قانون بوده و اصلاحیهٔ ۱۴۰۴ در بندهای ۱۰ و ۱۱ این ماده تغییری نداده است) — متن منبع «تشکیل پرونده برای ایجاد بناها، تأسیسات و تفکیک اراضی در محدوده قانونی روستا و ارجاع به بخشداری جهت صدور مجوز»
قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها، ماده ۳ (صدر ماده) (مصوب ۱۳۸۴/۱۰/۱۴ مجلس شورای اسلامی؛ تأیید شورای نگهبان ۱۳۸۴/۱۰/۲۸؛ در rc.majlis.ir قانون اصلاحیِ مصوبی برای آن یافت نشد (فقط گزارش‌های کارشناسی دربارهٔ دو طرح اصلاحی، ۱۳۹۴ و ۱۴۰۲، دیده شد و وضعیت نهایی آنها بررسی نشد)) — متن منبع «محدوده روستا عبارت است از محدوده‌ای شامل بافت موجود روستا و گسترش آتی آن در دوره طرح هادی روستایی که با رعایت مصوبات طرحهای بالادست تهیه و به تصویب مرجع قانونی مربوط میرسد. دهیاریها کنترل و نظارت بر احداث هرگونه ساخت و ساز در داخل محدوده را عهده‌دار خواهند بود»
آییننامه نحوه بررسی و تصویب طرحهای توسعه و عمران محلی، ناحیه‌ای، منطقه‌ای و ملی و مقررات شهرسازی و معماری کشور، ماده ۱ (انواع طرح‌ها)، بند ۹ (مصوب هیئت وزیران ۱۳۷۸/۱۰/۱۲؛ اصلاحات بعدی در rc.majlis.ir ناظر بر مواد ۴۲ (۱۳۹۵) و ۴۳ (۱۴۰۰) است و تعاریف ماده ۱ را تغییر نداده) — متن منبع «طرح هادی روستا: عبارت از طرحی است که ضمن ساماندهی و اصلاح بافت موجود میزان و مکان گسترش آتی و نحوه استفاده از زمین برای‌عملکردهای مختلف از قبیل مسکونی، تولیدی، تجاری و کشاورزی و تأسیسات و تجهیزات و نیازمندیهای عمومی روستایی را حسب مورد در قالب‌مصوبات طرحهای ساماندهی فضا و سکونتگاههای روستایی یا طرحهای جامع ناحیه‌ای تعیین می‌نماید»
قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها، ماده ۷ (بخش اول) (مصوب ۱۳۸۴/۱۰/۱۴ مجلس شورای اسلامی؛ تأیید شورای نگهبان ۱۳۸۴/۱۰/۲۸؛ در rc.majlis.ir قانون اصلاحیِ مصوبی برای آن یافت نشد (فقط گزارش‌های کارشناسی دربارهٔ دو طرح اصلاحی، ۱۳۹۴ و ۱۴۰۲، دیده شد و وضعیت نهایی آنها بررسی نشد)) — متن منبع «محدوده روستا بر اساس طرحهای هادی روستایی و تغییرات بعدی آنها توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی استان مربوط به صورت قابل انطباق بر عوارض طبیعی یا ساخته شده ثابت، همراه با مختصات جغرافیایی نقاط اصلی تعیین و به تصویب مرجع تصویب کننده طرح هادی روستایی میرسد»
قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها، ماده ۳، تبصره ۳ (مصوب ۱۳۸۴/۱۰/۱۴ مجلس شورای اسلامی؛ تأیید شورای نگهبان ۱۳۸۴/۱۰/۲۸؛ در rc.majlis.ir قانون اصلاحیِ مصوبی برای آن یافت نشد (فقط گزارش‌های کارشناسی دربارهٔ دو طرح اصلاحی، ۱۳۹۴ و ۱۴۰۲، دیده شد و وضعیت نهایی آنها بررسی نشد)) — متن منبع «محدوده روستاهای فاقد طرح هادی، با هماهنگی شورای اسلامی روستا توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در قالب بافت مسکونی روستا پیشنهاد گردیده و به تصویب مراجع قانونی مربوطه در استان میرسد»
آییننامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها، ماده ۴، تبصره ۳ (مصوب هیئت وزیران ۱۳۹۱/۲/۱۰ (ابلاغ ۱۳۹۱/۲/۲۰)؛ اصلاحیهٔ ۱۳۹۹/۴/۲۵ فقط بند (هـ) ماده ۴، تبصرهٔ ۴ ماده ۴ و پایان تبصرهٔ ۳ ماده ۱۰ را تغییر داده است) — متن منبع «در خصوص روستاهای فاقد طرح هادی، ضوابط موقت با رعایت طرح توسعه و عمران (جامع) ناحیه ای مربوط و مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه و ملاک صدور پروانه ساختمانی قرار می گیرد»
رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری (اعلام تعارض آرا) دربارهٔ احداث بنا در اراضی روستایی دارای کد آبادی و فاقد طرح هادی مصوب، رأی هیأت عمومی (بند ب)، دادنامه ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۱۳۱۶۴۸۷ (دادنامه ۱۴۰۳/۶/۶ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری؛ ارسال‌شده برای درج در روزنامهٔ رسمی (۱۴۰۳/۶/۱۸)؛ طبق متن رأی برای شعب دیوان و مراجع اداری لازم‌الاتباع است (ماده ۸۹ قانون دیوان عدالت اداری)) — متن منبع «ساخت و ساز در اراضی روستایی دارای کد آبادی و شورای اسلامی روستا و دهیاری که فاقد طرح هادی مصوب است، مستلزم اخذ پروانه ساختمانی از دهیاری بوده و هرچند ضوابط ساخت و ساز در اراضی مذکور توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تعیین می گردد و ملاک صدور پروانه ساختمانی است»
قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها (مصوب ۱۳۷۴) و اصلاحیهٔ ۱۳۸۵، ماده ۱، تبصره ۵ (اصلاحی ۱۳۸۵/۸/۱) (قانون اصلی ۱۳۷۴/۳/۳۱؛ اصلاحیه مصوب مجلس ۱۳۸۵/۸/۱ با تأیید شورای نگهبان) — متن منبع «اراضی داخل محدوده قانونی روستاهای دارای طرح هادی مصوب، مشمول ضوابط طرح هادی بوده و از کلیه ضوابط مقرر در این قانون مستثنی می‌باشند»
رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری (اعلام تعارض آرا) دربارهٔ احداث بنا در اراضی روستایی دارای کد آبادی و فاقد طرح هادی مصوب، رأی هیأت عمومی (بند ب)، دادنامه ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۱۳۱۶۴۸۷ (دادنامه ۱۴۰۳/۶/۶ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری؛ لازم‌الاتباع برای شعب دیوان و مراجع اداری (ماده ۸۹ قانون دیوان عدالت اداری)) — متن منبع «لکن این اراضی مشمول ضوابط مقرر در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها مصوب سال ۱۳۷۴ همراه با اصلاحات و الحاقات مصوب سال ۱۳۸۵ نیز هست و مراجع صدور پروانه ساخت و ساز در این اراضی مکلّفند قبل از هرگونه اقدام نظریه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ موضوع قانون مذکور را اخذ نمایند»
رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری (اعلام تعارض آرا) دربارهٔ احداث بنا در اراضی روستایی دارای کد آبادی و فاقد طرح هادی مصوب، رأی هیأت عمومی (بند ب)، دادنامه ۱۴۰۳۳۱۳۹۰۰۰۱۳۱۶۴۸۷ (دادنامه ۱۴۰۳/۶/۶ هیأت عمومی دیوان عدالت اداری؛ لازم‌الاتباع برای شعب دیوان و مراجع اداری (ماده ۸۹ قانون دیوان عدالت اداری)) — متن منبع «بدون اخذ پروانه ساختمانی و بدون اخذ استعلام از وزارت جهاد کشاورزی و کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها درخصوص نوع کاربری زمین ساخت و ساز صورت گیرد، آرای صادره توسط کمیسیون های موضوع تبصره ۲ ذیل بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری مبنی بر قلع و تخریب بنا صحیح بوده»
رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری (۱۴۰۱) دربارهٔ ملاک زمانی محاسبهٔ جریمهٔ تبصرهٔ ۲ بند ۳ ماده ۹۹، رأی هیأت عمومی (بند ب)، دادنامه ۱۴۰۱۰۹۹۷۰۹۰۵۸۱۱۳۲۲ (دادنامه ۱۴۰۱/۸/۳؛ ارسال‌شده برای درج در روزنامهٔ رسمی (۱۴۰۱/۸/۱۷)؛ طبق متن رأی (بند ۲ ماده ۱۲ و ماده ۸۹ قانون دیوان عدالت اداری) برای شعب دیوان و مراجع اداری در موارد مشابه لازم‌الاتباع است) — متن منبع «منظور از وضع حکم فوق، محاسبـه جریمـه اعیانی تکمیل شده بر اساس قیمـت روز رسیدگی است. ثانیاً: محاسبه و تعیین جریمه بر اسـاس قیمت روز اتمـام سـاخت و سـاز که ممکن است مدت زمان زیادی از آن گذشته باشد، با فلسفه وضع قانون مزبور مغایرت داشته و دارای بازدارندگی لازم نیست»
آییننامه اجرایی بند (پ) ماده (۵۱) قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران (موضوع ساخت مسکن روستایی معیشت‌محور)، ماده ۷، تبصره ۱ (مصوب هیئت وزیران ۱۴۰۴/۶/۹؛ ابلاغ ۱۴۰۴/۶/۲۶؛ منتشر در روزنامهٔ رسمی ۲۳۴۵۰ (ویژه‌نامهٔ ۲۰۵۴، ۱۴۰۴/۷/۹) — از جدیدترین مقررات مسکن روستایی؛ دامنهٔ آن فقط زمین‌های واگذارشده توسط بنیاد مسکن در برنامهٔ «مسکن روستایی معیشت‌محور» است) — متن منبع «در واگذاری قطعی، انتقال سند رسمی مالکیت زمین و یا اعلام بلامانع بودن صدور سند اعیانی در اراضی اجاره (99) ساله، منوط به انجام تعهدات مالی دریافت کننده زمین، ساخت واحد مسکن روستایی معیشت محور، اخذ پایان کار و بهره برداری، تسویه حساب قرارداد اجاره و استمرار فعالیت اقتصادی و تولیدی خواهد بود»
آییننامه اجرایی قانون مجازات استفاده‌کنندگان غیرمجاز از آب، برق، تلفن، فاضلاب و گاز، ماده ۵ (صدر ماده) (مصوب هیئت وزیران ۱۳۹۷/۵/۲۸ (ابلاغ ۱۳۹۷/۶/۳) — اجرای قانون مصوب ۱۳۹۶/۳/۱۰؛ اصلاحیه‌ای برای آن در rc.majlis.ir یافت نشد) — متن منبع «چنانچه مستحدثات متقاضیان برقراری انشعابات موضوع این قانون، فاقد مجوز یا پروانه احداث یا گواهی عدمخلاف یا پایان کار باشد، دستگاههای مسئول ارایه خدمات میتوانند با رعایت مواد (۱) و (۴) قانون درخصوص پرداخت بهای خدمات مصرفی، جبران خسارت و سایر حقوق مربوط و نیز در صورت سپردن اقرار محضری توسط متقاضیان مبنی بر اینکه برقراری انشعاب حقی برای مشترک ایجاد نمیکند، با دریافت هزینههای مربوط طبق تعرفههای قانونی، نسبت به برقراری غیردایم خدمات عمومی موضوع قانون اقدام»
آییننامه اجرایی قانون مجازات استفاده‌کنندگان غیرمجاز از آب، برق، تلفن، فاضلاب و گاز، ماده ۶ (مصوب هیئت وزیران ۱۳۹۷/۵/۲۸ (ابلاغ ۱۳۹۷/۶/۳) — اجرای قانون مصوب ۱۳۹۶/۳/۱۰؛ اصلاحیه‌ای برای آن در rc.majlis.ir یافت نشد) — متن منبع «خدمات موضوع این آییننامه صرفاً به ساخت و سازهایی که قبل از لازمالاجرا شدن قانون صورت گرفته است ارایه میشود. تشخیص زمان احداث مستحدثات غیرمجاز در خارج از روستاها و محدوده شهرها به عهده دستگاههای اجرایی متولی اراضی و در داخل روستاها و محدوده شهرها به عهده مرجع صدور پروانه است»
آییننامه اجرایی قانون مجازات استفاده‌کنندگان غیرمجاز از آب، برق، تلفن، فاضلاب و گاز، ماده ۵، تبصره ۲ (مصوب هیئت وزیران ۱۳۹۷/۵/۲۸ (ابلاغ ۱۳۹۷/۶/۳) — اجرای قانون مصوب ۱۳۹۶/۳/۱۰؛ اصلاحیه‌ای برای آن در rc.majlis.ir یافت نشد) — متن منبع «در مواردی که رأی قطعی کمیسیونهای موضوع مواد (۹۹) و (۱۰۰) اصلاحی قانون شهرداری ـ مصوب ۱۳۳۴ ـ یا حکم قطعی دادگاه یا دستور قضایی مبنی بر قلع و قمع بنای موضوع این ماده صادر شده باشد، واگذاری انشعاب غیردایم توسط دستگاههای مسئول ارایه خدمات برای بناهای مذکور ممنوع است»
آییننامه استفاده از اراضی، احداث بنا و تأسیسات در خارج از حریم شهرها و محدوده روستاها، ماده ۱۰ (صدر ماده) (مصوب هیئت وزیران ۱۳۹۱/۲/۱۰ (ابلاغ ۱۳۹۱/۲/۲۰)؛ اصلاحیهٔ ۱۳۹۹/۴/۲۵ فقط بند (هـ) ماده ۴، تبصرهٔ ۴ ماده ۴ و پایان تبصرهٔ ۳ ماده ۱۰ را تغییر داده است) — متن منبع «دستگاههای اجرایی موضوع ماده (5) قانون مدیریت خدمات کشوری و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی مکلفند قبل از احداث هر گونه بنا در اراضی موضوع این آیین نامه پروانه ساختمانی دریافت نمایند. مرجع صدور پروانه ساختمانی و نظارت بر ساخت و ساز موضوع این ماده توسط معاون امور عمرانی استانداری تعیین می گردد»
قانون تعاریف محدوده و حریم شهر، روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها، ماده ۳، تبصره ۱ (مصوب ۱۳۸۴/۱۰/۱۴ مجلس شورای اسلامی؛ تأیید شورای نگهبان ۱۳۸۴/۱۰/۲۸؛ در rc.majlis.ir قانون اصلاحیِ مصوبی برای آن یافت نشد (فقط گزارش‌های کارشناسی دربارهٔ دو طرح اصلاحی، ۱۳۹۴ و ۱۴۰۲، دیده شد و وضعیت نهایی آنها بررسی نشد)) — متن منبع «روستاهایی که در حریم شهرها واقع میشوند مطابق طرح هادی روستایی دارای محدوده و حریم مستقل بوده و شهرداری شهر مجاور حق دخالت در ساخت و ساز و سایر امور روستا را ندارد»
قانون اصلاح موادی از قانون تعاریف و ضوابط تقسیمات کشوری مصوب ۱۳۶۲، ماده ۲ قانون ۱۳۸۹ (بند الحاقی به ماده ۶ قانون ۱۳۶۲) (مصوب ۱۳۸۹/۱۲/۴ مجلس؛ تأیید شورای نگهبان ۱۳۸۹/۱۲/۱۱؛ ابلاغ ۱۳۸۹/۱۲/۱۷ — با تبصرهٔ ۱ ماده ۳ قانون ۱۳۸۴ (محدوده و حریم مستقل برای روستای واقع در حریم شهر) در تنش ظاهری است) — متن منبع «کلیه روستاهایی که در حریم شهرها قرار دارند با تشخیص و درخواست فرماندار آن شهرستان به شهر مربوطه الحاق می‌گردد»
این بندها در مقررات ساختمان با منبع فهرست شده‌اند. ویرایش‌های جدیدتر ممکن است متفاوت باشند؛ مرجع نهایی متن رسمی و ضوابط شهرداری است.
این مطلب راهنمای عمومی بر پایهٔ متن قانون است و مشاورهٔ حقوقی نیست. متن قانون ممکن است پس از تاریخ بازنشر اصلاح شده باشد؛ پیش از هر اقدام (اعتراض، معامله، پرداخت یا ساخت) آخرین وضعیت را از شهرداری، دفترخانه یا وکیل بپرسید.
پرسش‌های پرتکرار
پروانه ساخت روستایی از کجا گرفته میشود؟
طبق بند ۱۱ ماده ۱۰۵ قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور، تشکیل پرونده و صدور پروانهٔ ساختمان در محدودهٔ قانونی روستا از وظایف دهیار است و پس از هماهنگی با بنیاد مسکن در چهارچوب ضوابط طرح هادی انجام میشود. بند ۱۰ همان ماده ارجاع به بخشداری را هم ذکر کرده؛ مرجع دقیق را از دهیاری یا بنیاد مسکن بپرسید.
جریمهٔ ساخت بدون پروانه روستایی چقدر است؟
کمیسیون تبصرهٔ ۲ بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری (که طبق متن برای ساختوساز غیرمجاز «در خارج از حریم مصوب شهرها» تشکیل میشود) حسب مورد رأی به قلع بنا یا جریمه میدهد. متن تبصره روستا را نام نمیبرد؛ کاربردش در روستا در رأی ۱۴۰۳/۶/۶ دیوان عدالت اداری دیده شد. مقدار جریمه در این صفحه نقل نمیشود؛ طبق رأی ۱۴۰۱/۸/۳ دیوان، «منظور از وضع حکم فوق، محاسبهٔ جریمهٔ اعیانیِ تکمیلشده بر اساس قیمت روزِ رسیدگی است».
ماده ۱۰۰ در روستا هم اجرا میشود؟
صدر ماده ۱۰۰ دربارهٔ اراضی و املاک واقع در محدودهٔ شهر یا حریم آن است. برای ساختوساز غیرمجاز خارج از حریم مصوب شهرها، کمیسیونی در استانداری طبق تبصرهٔ ۲ بند ۳ ماده ۹۹ تشکیل میشود؛ متن آن روستا را نام نمیبرد.
ساختمان بدون پروانه در روستا تخریب میشود؟
کمیسیون تبصرهٔ ۲ بند ۳ ماده ۹۹ حسب مورد رأی به قلع بنا یا جریمه میدهد. هیأت عمومی دیوان عدالت اداری در رأی اعلام تعارض آرا (۱۴۰۳/۶/۶)، دربارهٔ ساختوساز بدون پروانه و بدون استعلام از وزارت جهاد کشاورزی و کمیسیون تبصرهٔ ۱ ماده ۱ در اراضی روستایی دارای کد آبادی و فاقد طرح هادی، آرای کمیسیونهای تبصرهٔ ۲ بند ۳ ماده ۹۹ مبنی بر قلع بنا را «صحیح» دانسته است؛ نتیجهٔ پروندههای دیگر به موضوع و مدارک آنها بستگی دارد.
پایان کار ساختمان روستایی را چه کسی صادر میکند؟
در متنهای بررسیشده تعریف روشنی نیافتیم. فقط میدانیم طبق قانون الحاق بند ۳ به ماده ۹۹ قانون شهرداریها، مراجع ذیربط موظفند برای ساختمانهایی که طبق مقررات آن قانون و نظر کمیسیون برای آنها جریمه تعیین و پرداخت شده، در صورت درخواست صاحبان آنها «برابر گواهی پایان کار» صادر نمایند؛ این متن روستا را نام نمیبرد. فرم و هزینه را از دهیاری و بنیاد مسکن شهرستان بپرسید (توصیهٔ عمومی).
بدون پروانه میشود برق و گاز گرفت؟
طبق ماده ۵ آییننامهٔ ۱۳۹۷، اگر مستحدثات فاقد مجوز یا پروانه یا گواهی عدمخلاف یا پایان کار باشد، دستگاهها میتوانند با رعایت مواد (۱) و (۴) قانون و با اقرار محضری مبنی بر ایجادنشدن حق برای مشترک، خدمات «غیردایم» برقرار کنند؛ طبق ماده ۶ این خدمات صرفاً برای ساختوسازهای پیش از لازمالاجرا شدن قانون است؛ و طبق تبصرهٔ ۲ ماده ۵، اگر رأی قطعی کمیسیونهای ماده ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری یا حکم قطعی دادگاه یا دستور قضایی مبنی بر قلعوقمع بنا صادر شده باشد، واگذاری انشعاب غیردایم برای آن بناها ممنوع است.
آرک‌وایز