آرکوایز › راهنماها › پایان کار ساختمان قدیمی: کدام ساختمان‌ها استثنا دارند؟
پایان کار ساختمان قدیمی: کدام ساختمان‌ها استثنا دارند؟
آخرین بررسی: ۳ آبان ۱۴۰۵ · تهیه‌شده بر پایهٔ متن‌های منتشرشده با ذکر منبع
خلاصهٔ پاسخ. ماده ۱۰۰ قانون شهرداری برای ساختمان قدیمی سه وضعیت جدا را آورده است: ساختمانی که پیش از تصویب نقشهٔ جامع شهر ایجاد شده (به شرط نبود اضافهبنای جدید و داشتن مدارک)،[۱] ساختمانی که پروانه‌اش پیش از تصویب نقشهٔ جامع صادر شده،[۲] و معاملات پیش از ۱۳۵۵/۱۱/۲۴.[۳] معیار در متن قانون «تاریخ تصویب نقشهٔ جامع شهر» است، نه یک سال ثابت برای همهٔ شهرها. این متن‌ها دربارهٔ لزوم گواهی در معامله و شمول کمیسیون ماده ۱۰۰ است؛ روش عملی گرفتن پایان‌کار برای ساختمان قدیمی در آنها نیامده و شهرداری اعلام میکند.
سه وضعیتی که قانون جدا کرده
وضعیت
حکم متن قانون
شرط
ساختمان ایجادشده پیش از تاریخ تصویب نقشهٔ جامع شهر
معامله با ثبت و تصریح در سند مالکیت بلامانع است.[۱]
اضافهبنای جدیدی حادث نشده باشد و مدارک و اسناد نشاندهندهٔ ایجاد بنا پیش از سال تصویب طرح جامع باشد.
ساختمانی که پروانه‌اش پیش از تاریخ تصویب نقشهٔ جامع شهر صادر شده
از شمول تبصرهٔ ۱ ماده ۱۰۰ (کمیسیون ماده ۱۰۰ و رسیدگی به قلع) معاف است.[۲]
پروانه پیش از تاریخ تصویب نقشهٔ جامع شهر صادر شده باشد.
ساختمانی که پیش از ۱۳۵۵/۱۱/۲۴ معامله شده و از ید مالک اولیه خارج شده
گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان برای معامله الزامی نیست و با ثبت و تصریح در سند معامله بلامانع است.[۳]
موضوع معامله کل پلاک را شامل نشود.
این جدول فقط سه استثنای صریح تبصرههای ۸ و ۹ را نشان می‌دهد. سایر مقررات (مثلاً ضوابط ایمنی یا ضوابط بازسازی) جدا بررسی می‌شوند.
منظور از «تاریخ تصویب نقشهٔ جامع شهر» چیست؟
طرح جامع هر شهر در زمان دیگری تصویب شده؛ بنابراین معیار «پیش از طرح جامع» برای هر شهر سال متفاوتی دارد. تاریخ تصویب طرح جامع شهر خودتان را از شهرداری یا اداره راه و شهرسازی بپرسید. طبق ماده ۲ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری، طرح‌های جامع شهری شامل منطقه‌بندی، نحوهٔ استفاده از زمین، تعیین مناطق صنعتی، بازرگانی، اداری و مسکونی، تأسیسات عمومی، فضای سبز و سایر نیازمندیهای عمومی شهر است.[۴]
مدارک اثبات سال ساخت
متن قانون شرط می‌گذارد «مدارک و اسناد نشاندهندهٔ ایجاد بنا پیش از سال تصویب طرح جامع» وجود داشته باشد،[۱] اما فهرست مدارک پذیرفتنی را نیاورده است. این فهرست را شهرداری و دفترخانهٔ شما اعلام می‌کنند و ممکن است از شهری به شهر دیگر فرق کند؛ آرکوایز فهرست حدسی نمیدهد.
اگر بعدها اضافهبنا ساخته شده
استثنای «پیش از طرح جامع» مشروط به نبودِ اضافهبنای جدید است.[۱] اضافهبنا بیش از زیربنای مندرج در پروانه در کاربری مسکونی (تبصرهٔ ۲) در صورت عدم ضرورت قلع به رأی جریمه می‌رسد؛ کمیسیون میتواند چنین رأیی بدهد؛[۵] همهٔ مراحل در ماده ۱۰۰ شهرداری و کمیسیون ماده ۱۰۰ آمده است.
برای ساختمان قدیمی چه کارهایی را بپرسید؟ (توصیهٔ عمومی)
تاریخ تصویب طرح جامع شهر و اینکه ساختمان شما شرایط یکی از این سه استثنا را دارد یا نه؛
فهرست مدارک پذیرفتنی برای اثبات سال ایجاد بنا و محل تحویل آن؛
اینکه گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان در پروندهٔ شهرداری ثبت است یا باید درخواست شود؛
اگر قصد ساخت تازه دارید: پروانه لازم است[۶] (پروانه ساختمان).
پروندهٔ خودتان سؤالی دارد؟ با مشاور هوشمند گفتگو کنید؛ پاسخ‌های مقرراتی با منبع نشان داده می‌شوند. برای اعتراض، دادخواهی یا معامله حتماً با وکیل یا دفترخانه مشورت کنید.
منابع
قانون شهرداری (ماده ۱۰۰ و تبصرههای آن)، ماده ۱۰۰، تبصره ۸ (متن بازنشرشدهٔ ماده ۱۰۰ و تبصرههای آن، به‌روز تا ۱۴۰۰/۹/۲۹ (اصلاحات بعدی احتمالی را در منبع رسمی بررسی کنید)) — متن منبع «در مورد ساختمانهائی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتیکه اضافه بناء جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلا مانع میباشد»
قانون شهرداری (ماده ۱۰۰ و تبصرههای آن)، ماده ۱۰۰، تبصره ۹ (متن بازنشرشدهٔ ماده ۱۰۰ و تبصرههای آن، به‌روز تا ۱۴۰۰/۹/۲۹ (اصلاحات بعدی احتمالی را در منبع رسمی بررسی کنید)) — متن منبع «ساختمانهائی که پروانه ساختمان آنها قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده است از شمول تبصره ۱ ماده صد قانون شهرداری معاف میباشند»
قانون شهرداری (ماده ۱۰۰ و تبصرههای آن)، ماده ۱۰۰، تبصره ۸ (متن بازنشرشدهٔ ماده ۱۰۰ و تبصرههای آن، به‌روز تا ۱۴۰۰/۹/۲۹ (اصلاحات بعدی احتمالی را در منبع رسمی بررسی کنید)) — متن منبع «در مورد ساختمانهائی که قبل از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی بماده صد قانون شهرداریها (۱۳۵۵/۱۱/۲۴) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد در صورتیکه مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلا مانع میباشد»
قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، ماده ۲، بند ۲ (مصوب ۱۳۵۱/۱۲/۲۲) — متن منبع «که شامل منطقه‌بندی - نحوه استفاده از زمین -تعیین مناطق صنعتی - بازرگانی - اداری - مسکونی - تأسیسات عمومی - فضای سبز و سایر نیازمندیهای عمومی شهر میباشد»
قانون شهرداری (ماده ۱۰۰ و تبصرههای آن)، ماده ۱۰۰، تبصره ۲ (متن بازنشرشدهٔ ماده ۱۰۰ و تبصرههای آن، به‌روز تا ۱۴۰۰/۹/۲۹ (اصلاحات بعدی احتمالی را در منبع رسمی بررسی کنید)) ⚠ عدد را با متن رسمی تطبیق دهید — متن منبع «در مورد اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون میتواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با [به] توجه بموقعیت ملک از نظر مکانی (در بر خیابان های اصلی یا خیابانهای فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست) رأی باخذ جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است براساس آن نسبت بوصول جریمه اقدام نماید»
قانون شهرداری (ماده ۱۰۰، الحاقی ۱۳۴۵)، ماده ۱۰۰، پاراگراف اول (مصوب ۱۳۴۵/۱۱/۲۷ (متن الحاق ماده ۱۰۰؛ تبصرههای ماده بعداً اصلاح/الحاق شده‌اند)) — متن منبع «مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری‌پروانه اخذ نمایند»
این بندها در مقررات ساختمان با منبع فهرست شده‌اند. ویرایش‌های جدیدتر ممکن است متفاوت باشند؛ مرجع نهایی متن رسمی و ضوابط شهرداری است.
این مطلب راهنمای عمومی بر پایهٔ متن قانون است و مشاورهٔ حقوقی نیست. متن قانون ممکن است پس از تاریخ بازنشر اصلاح شده باشد؛ پیش از هر اقدام (اعتراض، معامله، پرداخت یا ساخت) آخرین وضعیت را از شهرداری، دفترخانه یا وکیل بپرسید.
پرسش‌های پرتکرار
پایان کار ساختمان قبل از سال ۱۳۴۹ لازم است؟
در متن تبصرههای ۸ و ۹ ماده ۱۰۰ سال ۱۳۴۹ نیامده است. معیار قانون «تاریخ تصویب نقشهٔ جامع شهر» است و برای معاملات قدیمی تاریخ ۱۳۵۵/۱۱/۲۴. اینکه کدام سال برای شهر شما ملاک است را شهرداری با تاریخ طرح جامع شهرتان مشخص میکند.
برای ساختمان قدیمی چطور پایان کار بگیریم؟
تبصرهٔ ۸ ماده ۱۰۰ برای معامله، در دو حالتِ معاملات پیش از ۱۳۵۵/۱۱/۲۴ و ساختمان‌های ایجادشده پیش از طرح جامع، ثبت و تصریح مراتب در سند را کافی دانسته است. روش و مدارک عملی گرفتن پایان‌کار را شهرداری و دفترخانهٔ شما اعلام می‌کنند.
چه مدارکی سال ساخت را اثبات میکند؟
متن قانون فقط میگوید «مدارک و اسناد نشاندهندهٔ ایجاد بنا پیش از سال تصویب طرح جامع» لازم است و فهرست نداده؛ مدارک پذیرفتنی را شهرداری اعلام میکند.
ساختمان کلنگی یا قدیمی با اضافهبنای جدید چه میشود؟
استثنای «پیش از طرح جامع» مشروط به نبود اضافهبنای جدید است؛ اضافهبنا طبق ماده ۱۰۰ در کمیسیون بررسی میشود.
هزینه و زمان پایان کار ساختمان قدیمی چقدر است؟
متن قانونِ این صفحه دربارهٔ هزینه و مدت چیزی نمیگوید و آرکوایز عدد نمیدهد؛ هر دو را شهرداری اعلام میکند.
آرکوایز