پایان کار و خرید و فروش ملک: دفترخانه چه چیزی را ملاحظه می‌کند؟

آخرین بررسی: ۳ آبان ۱۴۰۵ · تهیه‌شده بر پایهٔ متن‌های منتشرشده با ذکر منبع

قانون دربارهٔ دفترخانه چه می‌گوید؟

متن تبصرهٔ ۸ ماده ۱۰۰ دو حالت را از هم جدا می‌کند:^[۱]

گواهی عدم خلاف را طبق همین متن شهرداری صادر می‌کند و در تبصره‌های ۴ و ۵ نیز صدور برگ پایان ساختمان با شهرداری است.^{[۴، ۵]} قانون از دفتر خواسته این گواهی‌ها را «ملاحظه» و مراتب را در سند «قید» کند. این صفحه فقط متن تبصرهٔ ۸ را بررسی کرده است؛ روال عملی هر دفترخانه برای پروندهٔ شما را از خود دفترخانه بپرسید.

استثناهای قانون برای ساختمان قدیمی

• معاملات پیش از ۱۳۵۵/۱۱/۲۴: ساختمان‌هایی که پیش از تصویب قانون «۶ تبصرهٔ الحاقی به ماده صد» معامله شده و از ید مالک اولیه خارج شده‌اند، به شرط آنکه موضوع معامله کل پلاک نباشد، گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان برایشان الزامی نیست و با ثبت و تصریح در سند معامله بلامانع است.^[۲]
• ساختمان ایجادشده پیش از طرح جامع شهر: اگر اضافه‌بنای جدیدی حادث نشده و مدارک و اسناد نشان‌دهندهٔ ایجاد بنا پیش از سال تصویب طرح جامع باشد، با ثبت و تصریح در سند مالکیت معامله بلامانع است.^[۳]

شرح بیشتر در پایان‌کار ساختمان قدیمی.

ساختمان نوساز: شناسنامهٔ فنی و ملکی

طبق آیین‌نامهٔ اجرایی ماده ۳۳، شناسنامهٔ فنی و ملکی باید در نقل‌وانتقال ساختمان‌هایی که پس از ابلاغ آن آیین‌نامه پروانه گرفته‌اند، همراه با نقشه‌های چون‌ساخت به خریدار تحویل شود^[۶] و طبق بند (ب) ماده ۵۵ قانون برنامهٔ هفتم، شهرداری‌ها باید از صدور پایان‌کار برای ساختمان‌های فاقد شناسنامهٔ فنی – ملکیِ مورد تأیید سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور خودداری کنند.^[۷] توضیح بیشتر: شناسنامه فنی و ملکی و پایان کار ساختمان.

اگر ساختمان تخلف دارد

اگر از نظر اصول شهرسازی، فنی یا بهداشتی قلع بنای مخالف پروانه ضرورت داشته باشد یا ساختمان بدون پروانهٔ شهرداری احداث یا شروع شده باشد، به تقاضای شهرداری موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌شود.^[۸] در بنای بدون پروانه‌ای که اصول فنی، بهداشتی و شهرسازی را رعایت کرده، کمیسیون می‌تواند رأی به جریمه بدهد و بلامانع‌بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام کند.^{[۹، ۴]} در اضافه‌بنا (تبصره‌های ۲ و ۳) اگر جریمه پرداخت نشود، شهرداری رأی تخریب می‌خواهد.^{[۱۰، ۱۱]} همهٔ مراحل در ماده ۱۰۰ شهرداری و کمیسیون ماده ۱۰۰ آمده است.

خریدار پیش از معامله چه چیزهایی را بپرسد؟ (توصیهٔ عمومی)

این فهرست توصیهٔ عمومی است، نه الزام قانونی:

• برای ساختمان کامل: گواهی پایان ساختمان؛ برای ساختمان ناتمام: گواهی عدم خلاف تا تاریخ معامله (طبق متن تبصرهٔ ۸).
• اگر پروانهٔ ساختمان پس از ابلاغ آیین‌نامهٔ اجرایی ماده ۳۳ صادر شده: شناسنامهٔ فنی و ملکی و نقشه‌های چون‌ساخت.
• اگر ساختمان رأی کمیسیون ماده ۱۰۰ دارد: خود رأی و سندی که نشان می‌دهد جریمه پرداخت یا رأی اجرا شده است.
• تطابق متراژ و طبقات واقعی ساختمان با پروانه؛ تفاوت می‌تواند همان «اضافه‌بنا» باشد که کمیسیون به آن رسیدگی می‌کند.
• نظر دفترخانه و در صورت نیاز وکیل یا کارشناس رسمی؛ تفسیر هر پرونده با آن‌هاست.

فروشنده چه کند؟

اگر ساختمان شما پایان‌کار ندارد، اول بفهمید دلیلش چیست: ساختمان قدیمی با استثنای قانونی، ساختمان ناتمام (گواهی عدم خلاف)، یا ساختمانی که تخلف دارد و باید از مسیر کمیسیون ماده ۱۰۰ بگذرد. مدارک و هزینه‌ها را شهرداری اعلام می‌کند؛ آرک‌وایز عدد نمی‌دهد. ایدهٔ کلی ساخت و مراحل: مراحل ساخت خانه.

منابع

1. قانون شهرداری (ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن)، ماده ۱۰۰، تبصره ۸ (متن بازنشرشدهٔ ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن، به‌روز تا ۱۴۰۰/۹/۲۹ (اصلاحات بعدی احتمالی را در منبع رسمی بررسی کنید)) — متن منبع
   «دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانها گواهی پایان ساختمان در مورد ساختمانهای نا تمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مراتب را در سند قید نمایند»
2. قانون شهرداری (ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن)، ماده ۱۰۰، تبصره ۸ (متن بازنشرشدهٔ ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن، به‌روز تا ۱۴۰۰/۹/۲۹ (اصلاحات بعدی احتمالی را در منبع رسمی بررسی کنید)) — متن منبع
   «در مورد ساختمانهائی که قبل از تصویب قانون ۶ تبصره الحاقی بماده صد قانون شهرداریها (۱۳۵۵/۱۱/۲۴) معامله انجام گرفته و از ید مالک اولیه خارج شده باشد در صورتیکه مورد معامله کل پلاک را شامل نگردد گواهی عدم خلاف یا برگ پایان ساختمان الزامی نبوده و با ثبت و تصریح آن در سند انجام معامله بلا مانع میباشد»
3. قانون شهرداری (ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن)، ماده ۱۰۰، تبصره ۸ (متن بازنشرشدهٔ ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن، به‌روز تا ۱۴۰۰/۹/۲۹ (اصلاحات بعدی احتمالی را در منبع رسمی بررسی کنید)) — متن منبع
   «در مورد ساختمانهائی که قبل از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر ایجاد شده در صورتیکه اضافه بناء جدیدی حادث نگردیده باشد و مدارک و اسناد نشان دهنده ایجاد بنا قبل از سال تصویب طرح جامع شهر باشد با ثبت و تصریح مراتب فوق در سند مالکیت انجام معامله بلا مانع میباشد»
4. قانون شهرداری (ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن)، ماده ۱۰۰، تبصره ۴ (متن بازنشرشدهٔ ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن، به‌روز تا ۱۴۰۰/۹/۲۹ (اصلاحات بعدی احتمالی را در منبع رسمی بررسی کنید)) — متن منبع
   «بلا مانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را بشهرداری اعلام نماید»
5. قانون شهرداری (ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن)، ماده ۱۰۰، تبصره ۵ (متن بازنشرشدهٔ ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن، به‌روز تا ۱۴۰۰/۹/۲۹ (اصلاحات بعدی احتمالی را در منبع رسمی بررسی کنید)) — متن منبع
   «شهرداری مکلف باخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان میباشد»
6. آیین‌نامه اجرایی ماده (۳۳) قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان، ماده ۳۲ (مصوب ۱۳۸۳/۴/۱۷ هیئت وزیران) — متن منبع
   «شناسنامه فنی و ملکی ساختمان در کلیه نقل و انتقالات ساختمان هایی که پس از ابلاغ این آیین‌نامه، پرو‌انه ساختمانی دریافت می‌دارند، همراه با «نقشه‌های چون ساخت» باید تحویل خریدار گردد»
7. قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، ماده ۵۵، بند (ب) (مصوب ۱۴۰۳ مجلس شورای اسلامی) — متن منبع
   «شهرداری‌ها مکلفند از صدور پایان‌کار برای ساختمان‌های فاقد شناسنامه فنی- ملکی مورد تأیید سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور خودداری نمایند»
8. قانون شهرداری (ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن)، ماده ۱۰۰، تبصره ۱ (متن بازنشرشدهٔ ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن، به‌روز تا ۱۴۰۰/۹/۲۹ (اصلاحات بعدی احتمالی را در منبع رسمی بررسی کنید)) — متن منبع
   «از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی قلع تأسیسات و بناهای خلاف مشخصات مندرج در پروانه ضرورت داشته باشد یا بدون پروانه شهرداری ساختمان احداث یا شروع باحداث شده باشد به تقاضای شهرداری»
9. قانون شهرداری (ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن)، ماده ۱۰۰، تبصره ۴ (متن بازنشرشدهٔ ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن، به‌روز تا ۱۴۰۰/۹/۲۹ (اصلاحات بعدی احتمالی را در منبع رسمی بررسی کنید)) ⚠ عدد را با متن رسمی تطبیق دهید — متن منبع
   «در مورد احداث بنای بدون پروانه در حوزه استفاده از اراضی مربوطه در صورتیکه اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد کمیسیون میتواند با صدور رأی بر اخذ جریمه بازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز»
10. قانون شهرداری (ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن)، ماده ۱۰۰، تبصره ۲ (متن بازنشرشدهٔ ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن، به‌روز تا ۱۴۰۰/۹/۲۹ (اصلاحات بعدی احتمالی را در منبع رسمی بررسی کنید)) — متن منبع
    «در صورتیکه ذینفع از پرداخت جریمه خود داری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را بهمان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت بصدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود»
11. قانون شهرداری (ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن)، ماده ۱۰۰، تبصره ۳ (متن بازنشرشدهٔ ماده ۱۰۰ و تبصره‌های آن، به‌روز تا ۱۴۰۰/۹/۲۹ (اصلاحات بعدی احتمالی را در منبع رسمی بررسی کنید)) — متن منبع
    «در صورتی که ذینفع از پرداخت جریمه خود داری نمود شهرداری مکلف است مجدداً پرو نده را بهمان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رأی تخریب را بنماید. کمیسیون در این مورد نسبت بصدور رأی تخریب اقدام خواهد نمود»

این بندها در مقررات ساختمان با منبع فهرست شده‌اند. ویرایش‌های جدیدتر ممکن است متفاوت باشند؛ مرجع نهایی متن رسمی و ضوابط شهرداری است.

این مطلب راهنمای عمومی بر پایهٔ متن قانون است و مشاورهٔ حقوقی نیست. متن قانون ممکن است پس از تاریخ بازنشر اصلاح شده باشد؛ پیش از هر اقدام (اعتراض، معامله، پرداخت یا ساخت) آخرین وضعیت را از شهرداری، دفترخانه یا وکیل بپرسید.

پرسش‌های پرتکرار

ابزارها و راهنماهای مرتبط

پایان کار ساختمان · ماده ۱۰۰ و کمیسیون ماده ۱۰۰ · پایان‌کار ساختمان قدیمی · شناسنامه فنی و ملکی · بازدید آپارتمان پیش از خرید · مقررات ساختمان با منبع