آخرین بررسی: ۲۵ مهر ۱۴۰۵ · تهیه‌شده بر پایهٔ متن‌های منتشرشده با ذکر منبع
خلاصهٔ پاسخ. مبحث ۴ «تعمیرات جزئی» را مداخلاتی میداند که بر ساختار اصلی بنا اثر نداشته باشد[۱] و «تعمیرات اساسی» را مداخلات مالک در ساختار اصلی ساختمان[۲]. جابهجایی دیوارهای داخلی فقط با مطابقت با مقررات ملی ساختمان و تأیید مهندس طراح و محاسب مجاز است[۳]، و تغییر کاربری و افزایش بنا مجوز میخواهد. در منابع بررسی‌شده، متن رسمی روشنی دربارهٔ مجوز یا بی‌مجوزی تعمیرات جزئی داخلی (رنگ، کف‌پوش، کابینت) پیدا نکردیم؛ آن را از شهرداری و مدیر ساختمان بپرسید.
جزئی یا اساسی؟ تعریف مبحث ۴
تعمیرات جزئی: مداخلاتی در ساختمان که تأثیری بر ساختار اصلی بنا نداشته باشد.[۱]
تعمیرات اساسی: مداخلات مالک در ساختار اصلی ساختمان.[۲]
تغییر نوع تصرف و کاربری: مداخله و تغییر نوع استفاده از تصرف و بنا، به صورتی که نیاز به انطباق با ضوابط آن تصرف و بنا ضرورت یابد.[۴]
افزایش بنا: انجام هرگونه عملیات ساختمانی که سطح یا حجم یک بنا را افزایش دهد.[۵]
این تعریف‌ها در ویرایش جاری مبحث ۴ (۱۳۹۶) آمده‌اند. مرز «ساختار اصلی» را مهندس تشخیص می‌دهد؛ دیوار باربر، ستون، تیر و سقف معمولاً جزو ساختار اصلی‌اند.
چند کار رایج بازسازی
کار
آنچه منابع بررسی‌شده می‌گویند
رنگ، کف‌پوش، کابینت، تعویض سرویس
جزو مداخلات بدون اثر بر ساختار اصلی است؛ دربارهٔ لزوم مجوز تصریحی در منابع بررسی‌شده نیافتیم. از شهرداری و مدیر ساختمان بپرسید.[۱]
برداشتن یا جابهجایی دیوار داخلی
فقط در صورت مطابقت با مقررات ملی ساختمان و تأیید مهندس طراح و محاسب و کنترل محاسبات مجاز است.[۳]
دست‌زدن به دیوار باربر، ستون، تیر یا سقف
مداخله در ساختار اصلی است («تعمیرات اساسی»).[۲] آیین‌نامهٔ ۱۴۰۴ شناسنامه، تعمیرات اساسی را مثل بهسازی لرزه‌ای، مقاوم‌سازی و بازسازی اجزای اصلی سازه میداند[۶] و می‌گوید تغییر کاربری، توسعه یا تعمیرات اساسی با کسب مجوز از شهرداری انجام می‌شود (برای ساختمان‌های جدیدالاحداثی مشمول آیین‌نامه).[۷]
اضافه‌کردن اتاق یا مساحت
«افزایش بنا» است.[۵] طبق ماده ۱۰۰ قانون شهرداری، پیش از هر اقدام عمرانی و شروع ساختمان باید از شهرداری پروانه گرفت.[۸]
پوشاندن فضای نیمهباز با شیشه
مبحث ۴ پوشاندن «محفظهٔ آفتابگیر» (فضای نیمهباز) را با سطوح شفاف در شرایط اقلیمی مناسب منوط به اخذ مجوز از شهرداری یا مرجع صدور پروانه میداند.[۹] اینکه بالکن یا ایوان شما چنین فضایی حساب می‌شود یا نه را شهرداری مشخص می‌کند.
تغییر کاربری (مثلاً مسکونی به تجاری)
علاوه بر مجوز مراجع ذیصلاح، تأییدیهٔ تأمین الزامات مقررات ملی ساختمان برای کاربری جدید از شخص دارای پروانهٔ اشتغال مهندسی لازم است.[۱۰]
چرا بار و کاربری اهمیت دارد؟
طبق مبحث ۲۲، بارهای بهره‌برداری در سازه‌ها نباید متفاوت از آنچه در دفترچه‌های طراحی و نقشه‌های ساختمان در نظر گرفته شده باشد؛ و اگر تغییر کاربری بر عملکرد سازه‌ای اثر منفی داشته باشد، بازرس باید ضمن دستور اصلاح از صدور گواهی تأیید عملکرد سازه‌ای خودداری کند.[۱۱] برای مثال، سنگین‌کردن یک طبقه (کتابخانهٔ بزرگ، حوضچه، پشت‌بام‌باغ) باید با مهندس بررسی شود.
نقشهٔ چون‌ساخت و شناسنامه
طبق مبحث ۲۲، مالک موظف است نقشه‌های چون‌ساخت را همراه با شناسنامهٔ فنی ساختمان برای نگهداری به مسئول نگهداری ساختمان تحویل دهد.[۱۲] پیش از دست‌زدن به دیوارها و تأسیسات، این نقشه‌ها را از مدیر ساختمان یا شهرداری بخواهید؛ دانستن محل لوله‌ها و دیوارهای باربر خطر را کم می‌کند. ببینید: شناسنامه فنی و ملکی.
چه کنیم؟ (توصیهٔ عمومی)
فهرست کارها را بنویسید و هرکدام را «بدون اثر بر ساختار» یا «اثرگذار» علامت بزنید.
برای کارهای اثرگذار یا تردیدآمیز، پیش از شروع با مهندس طراح یا ناظر مشورت کنید و مجوز بگیرید.
از شهرداری بپرسید برای کارهای کوچک‌تر هم لازم است اطلاع دهید یا مجوز بگیرید.
در ساختمان‌های آپارتمانی، مقررات مدیریت ساختمان و نظر مالکان را هم در نظر بگیرید (این صفحه به آن نمی‌پردازد).
پروژهٔ بازسازی دارید؟ برنامهٔ بازسازی اتاق را امتحان کنید و تصمیم‌های سازه‌ای را با مهندس بگیرید.
منابع
مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان: الزامات عمومی ساختمان، فصل ۲ (تعاریف): تعمیرات جزئی (ویرایش سوم ۱۳۹۶) — متن منبع «تعمیرات جزئی: عبارت است از مداخلاتی در ساختمان که تأثیری بر ساختار اصلی بنا نداشته باشد»
مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان: الزامات عمومی ساختمان، فصل ۲ (تعاریف): تعمیرات اساسی (ویرایش سوم ۱۳۹۶) — متن منبع «تعمیرات اساسی: عبارت است از مداخلات مالک در ساختار اصلی ساختمان»
مبحث بیست‌ودوم مقررات ملی ساختمان: مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها، بند ۲۲-۳-۶-۲ (دیواره‌های داخلی) (ویرایش اول ۱۳۹۲) — متن منبع «دیواره‌های داخلی در صورت مطابقت با مقررات ملّی ساختمان و تأیید مهندس طراح و محاسب و کنترل محاسبات مجاز می‌باشد»
مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان: الزامات عمومی ساختمان، فصل ۲ (تعاریف): تغییر نوع تصرف و کاربری (ویرایش سوم ۱۳۹۶) — متن منبع «تغییر نوع تصرف و کاربری: عبارت است از مداخله و تغییر نوع استفاده از تصرف و بنا»
مبحث اول مقررات ملی ساختمان: تعاریف، بند ۱-۲-۱۹ (افزایش بنا) (ویرایش اول ۱۳۹۲) — متن منبع «انجام هرگونه عملیات ساختمانی که سطح یا حجم یک بنا را افزایش دهد»
آیین‌نامه اجرایی بند (ب) ماده (۵۵) قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت (تهیه و صدور شناسنامه فنی – ملکی ساختمان)، ماده ۱، بند ۹ (مصوب ۱۴۰۴/۳/۱۸ هیئت وزیران (لازم‌الاجرا از تاریخ راه‌اندازی سامانه)) — متن منبع «بهسازی لرزه‌ای، مقاوم سازی، بازسازی اجزای اصلی سازه و نوسازی تجهیزات و سامانه‌های تأسیسات بارز»
آیین‌نامه اجرایی بند (ب) ماده (۵۵) قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت (تهیه و صدور شناسنامه فنی – ملکی ساختمان)، ماده ۴، بند دوم (مصوب ۱۴۰۴/۳/۱۸ هیئت وزیران (لازم‌الاجرا از تاریخ راه‌اندازی سامانه)) — متن منبع «هرگونه تغییر کاربری، توسعه یا تعمیرات اساسی در ساختمان با کسب مجوز از شهرداری‌ها»
قانون شهرداری (ماده ۱۰۰، الحاقی ۱۳۴۵)، ماده ۱۰۰، پاراگراف اول (مصوب ۱۳۴۵/۱۱/۲۷ (متن الحاق ماده ۱۰۰؛ تبصره‌های ماده بعداً اصلاح/الحاق شده‌اند)) — متن منبع «باید قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع ساختمان از شهرداری پروانه اخذ نمایند»
مبحث چهارم مقررات ملی ساختمان: الزامات عمومی ساختمان، فصل ۲ (تعاریف): محفظهٔ آفتابگیر (ت-۵) (ویرایش سوم ۱۳۹۶) — متن منبع «در صورت اخذ مجوز از شهرداری‌ها یا سایر مراجع صدور پروانهٔ ساختمانی، در شرایط اقلیمی مناسب با سطوح شفاف پوشیده»
مبحث بیست‌ودوم مقررات ملی ساختمان: مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها، بند ۲۲-۲-۱۴ (تغییر کاربری)، بند ب (ویرایش اول ۱۳۹۲) — متن منبع «تأییدیه لازم مبنی بر تأمین الزامات مجموعه مباحث مقررات ملّی ساختمان برای کاربری جدید»
مبحث بیست‌ودوم مقررات ملی ساختمان: مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها، بند ۲۲-۳-۳ (ویرایش اول ۱۳۹۲) — متن منبع «بارهای بهره‌برداری در سازه‌ها نباید متفاوت از آنچه در دفترچه‌های طراحی و نقشه‌های ساختمان در نظر گرفته شده است باشد»
مبحث بیست‌ودوم مقررات ملی ساختمان: مراقبت و نگهداری از ساختمان‌ها، بند ۲۲-۳-۲-۱ (نقشه‌های چون‌ساخت) (ویرایش اول ۱۳۹۲) — متن منبع «همراه با شناسنامه فنی ساختمان برای انجام امور نگهداری به مسئول نگهداری ساختمان تحویل نماید»
این بندها در مقررات ساختمان با منبع فهرست شده‌اند. ویرایش‌های جدیدتر ممکن است متفاوت باشند؛ مرجع نهایی متن رسمی و ضوابط شهرداری است.
این مطلب راهنمای عمومی است و جایگزین مشاورهٔ مهندسی یا حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با شهرداری، سازمان نظام مهندسی ساختمان یا مشاور متخصص هماهنگ کنید.
پرسش‌های پرتکرار
تعمیرات جزئی و اساسی چه فرقی دارند؟
طبق مبحث ۴ (۱۳۹۶)، تعمیرات جزئی مداخلاتی است که بر ساختار اصلی بنا اثر نداشته باشد و تعمیرات اساسی مداخلات مالک در ساختار اصلی ساختمان است.
جابهجایی دیوار داخلی آپارتمان مجوز میخواهد؟
مبحث ۲۲ فقط در صورتی آن را مجاز میداند که با مقررات ملی ساختمان مطابقت داشته باشد و مهندس طراح و محاسب تأیید کنند و محاسبات کنترل شود. لزوم مجوز شهرداری را در شهر خودتان استعلام کنید.
برای رنگکردن و تعویض کابینت مجوز لازم است؟
در منابع بررسیشدهٔ ما تصریحی نیافتیم. این کارها معمولاً بر ساختار اثر ندارند؛ برای اطمینان از شهرداری و مدیر ساختمان بپرسید.
تغییر کاربری چه میخواهد؟
مجوز مراجع ذیصلاح و تأییدیهٔ تأمین الزامات مقررات ملی ساختمان برای کاربری جدید از شخص دارای پروانهٔ اشتغال مهندسی (مبحث ۲۲).
بستن بالکن با شیشه مجاز است؟
مبحث ۴ پوشاندن «محفظهٔ آفتابگیر» (فضای نیمهباز) را با سطوح شفاف در شرایط اقلیمی مناسب منوط به اخذ مجوز از شهرداری یا مرجع صدور پروانه میداند؛ اینکه بالکن شما مشمول است یا نه و شرایطش را از شهرداری بپرسید.
آرک‌وایز