آخرین بررسی: ۲۵ مهر ۱۴۰۵ · تهیه‌شده بر پایهٔ متن‌های منتشرشده با ذکر منبع
این تعریف‌ها رایج و عمومی‌اند. در منابع بررسی‌شدهٔ ما تعریف ملی رسمی و یکسانی برای «تراکم» و «سطح اشغال» نیامده است؛ نحوهٔ محاسبه (مثلاً چه فضاهایی در زیربنا حساب می‌شود) را ضوابط هر شهر مشخص میکند.
| سطح اشغال | سهمی از زمین که ساختمان روی آن قرار میگیرد؛ معمولاً به صورت درصد از مساحت زمین بیان می‌شود (زیربنای طبقهٔ همکف ÷ مساحت زمین). |
|---|---|
| تراکم | نسبت مجموع زیربنای طبقات به مساحت زمین؛ معمولاً درصد بیان می‌شود. |
| عقب‌نشینی | فاصله‌ای که ساختمان باید از حد زمین یا گذر رعایت کند. |
| پاکت حجمی | حجم مجازی که ساختمان باید در آن جا بگیرد (با ارتفاع و عقب‌نشینی‌های مجاز). |
طرحهای جامع شهری شامل منطقه‌بندی، نحوهٔ استفاده از زمین، تعیین مناطق صنعتی، بازرگانی، اداری و مسکونی، تأسیسات عمومی و فضای سبز است.[۳] بررسی و تصویب طرحهای تفصیلی شهری و تغییرات آنها در هر استان بر عهدهٔ کمیسیونی به ریاست استاندار است که شهردار از اعضای آن است (در متون رسمی «کمیسیون ماده ۵»).[۴] شهرداری هم کنترل و نظارت بر احداث ساختمان در محدودهٔ شهر را بر عهده دارد.[۵] نتیجه: ضوابط زمین شما را «طرح مصوب شهر» و «پاسخ استعلام شهرداری» تعیین میکند، نه یک جدول کشوری.
مبحث ۴ دو مورد مشخص دارد: میانطبقه در صورت انطباق با همهٔ شرایط بند مربوط جزو اتاق یا فضای زیرین خود محسوب می‌شود و در شمارش طبقات نمی‌آید؛ یکی از شرایط این است که مساحت میانطبقه از یکسوم مساحت زیربنای فضای زیرین آن بیشتر نباشد.[۶] زیرزمینی که با شرایط استفادهٔ اقامتی یا اشتغال منطبق نباشد ولی با الزامات مبحث ۳ منطبق باشد مجاز است اما نباید برای اقامت و اشتغال به کار رود و در این حالت مساحت آن در مساحت مجاز کل ساختمان منظور نمی‌شود، مگر آنکه طرحهای توسعهٔ شهری و ضوابط شهرسازی مصوب محدودیت بیشتری تعیین کرده باشند.[۷] قاعدهٔ عمومی دربارهٔ بالکن، پیلوت و سایر فضاها را شهرداری هر شهر مشخص میکند.
این اعداد مقدار پایهٔ مبحث ۴ (ویرایش ۱۳۹۶) هستند و فقط در صورتی معتبرند که به دلیل شرایط خاص اقلیمی یا نوع تصرف یا ساختار بنا، مقادیر دیگری در طرحهای مصوب توسعه و عمران شهری یا مقررات اختصاصی تصرف‌ها تعیین نشده باشد. «زیرزمین دارای پنجرهٔ نورگیر از نما» یعنی ستون اول جدول.
| ساختمان | با زیرزمین دارای پنجرهٔ نورگیر از نما | بدون آن |
|---|---|---|
| یک طبقه (گروه ۱ تا ۳)[۸] | ۵٫۸۰ متر | ۴٫۹۰ متر |
| دو طبقه (گروه ۱ تا ۳)[۹] | ۹ متر | ۸٫۱۰ متر |
| سه طبقه (گروه ۴ و ۵)[۱۰] | ۱۲٫۲۰ متر | ۱۱٫۳۰ متر |
| چهار طبقه (گروه ۴ و ۵)[۱۱] | ۱۵٫۴۰ متر | ۱۴٫۵۰ متر |
گروه‌بندی مبحث ۴: ساختمان‌های یک و دو طبقه در سه گروه (۱ ردیفی و متصل، ۲ مجزا و منفصل، ۳ ترکیبی با الگوی حیاط مرکزی) قرار می‌گیرند.[۱۲]
فرض کنید زمین ۲۰۰ متر است، سطح اشغال مجاز ۶۰٪ و تراکم مجاز ۱۲۰٪ (اعداد فرضی):
نمونهٔ برنامهٔ فضایی این اندازه‌ها را در ویلایی یک‌طبقه ۱۲۰ متری و خانه دوطبقه ۱۲۰ متری ببینید. اعداد واقعی را فقط استعلام شهرداری می‌دهد.
در مصوبهٔ ۱۴۰۲/۳/۱ شورای عالی شهرسازی و معماری دربارهٔ بازتنظیم پهنه‌بندی تراکمی ساختمانی در شهرهای مشمول آن، افزایش تراکمِ ناشی از آن مصوبه به عنوان «تراکم مازاد بر تراکم مجاز طرح جامع» تعریف شده و مشمول عوارض ویژهٔ مصوب شورای اسلامی شهر می‌شود. این حکم به شهرهای مشمول همان مصوبه محدود است و قاعدهٔ عمومی همهٔ شهرها نیست.[۱۳]
این فهرست توصیهٔ عمومی است؛ پاسخ را شهرداری و مرجع صدور پروانهٔ شما می‌دهد. مراحل بعدی را در پروانهٔ ساختمان ببینید.
این بندها در مقررات ساختمان با منبع فهرست شده‌اند. ویرایش‌های جدیدتر ممکن است متفاوت باشند؛ مرجع نهایی متن رسمی و ضوابط شهرداری است.
این مطلب راهنمای عمومی است و جایگزین مشاورهٔ مهندسی یا حقوقی نیست. برای پروندهٔ خودتان با شهرداری، سازمان نظام مهندسی ساختمان یا مشاور متخصص هماهنگ کنید.
سطح اشغال سهمی از زمین است که ساختمان روی آن قرار میگیرد (زیربنای طبقهٔ همکف ÷ زمین)؛ تراکم نسبت مجموع زیربنای طبقات به مساحت زمین است. هر دو معمولاً به درصد بیان میشوند و مقدار آنها را ضوابط شهر تعیین میکند.
طرحهای مصوب شهری (جامع و تفصیلی) و ضوابط شهرداری. طبق مبحث ۴، اگر طرح مصوب محدودیت بیشتری برای ارتفاع و مساحت تعیین کرده باشد، همان ملاک است.
مقدار پایهٔ مبحث ۴ برای گروه ۱ تا ۳: ۹ متر (۸٫۱۰ متر اگر زیرزمین پنجرهٔ نورگیر از نما نداشته باشد)؛ مگر آنکه طرح مصوب شهری یا مقررات اختصاصی مقدار دیگری تعیین کرده باشد.
مبحث ۴ فقط میانطبقه (تا یکسوم زیربنای فضای زیرین) و زیرزمین غیراقامتی را تعیینتکلیف میکند؛ بقیه را ضوابط شهرداری هر شهر مشخص میکند و باید استعلام شود.
در مصوبهٔ ۱۴۰۲/۳/۱ شورای عالی شهرسازی و معماری برای شهرهای مشمول آن، افزایش تراکم ناشی از آن مصوبه «تراکم مازاد بر تراکم مجاز طرح جامع» نام گرفته و مشمول عوارض ویژه است؛ قاعدهٔ عمومی همهٔ شهرها نیست.
پروانهٔ ساختمان · زیربنا، مفید و ناخالص · نمونه برنامه‌های فضایی · طراحی ویلا و برنامهٔ فضایی · مقررات ساختمان با منبع
آرک‌وایز